Die Angebote für Kredite zu vergleichen bedeutet zunächst zu verstehen, dass der von einer Bank angegebene Zinssatz nur einen Bruchteil der tatsächlichen Kosten eines Darlehens darstellt. Der effektive Jahreszins (TEAG) fasst alle obligatorischen Gebühren im Zusammenhang mit dem Kredit zusammen: Zinsen, Kreditnehmerversicherung, Bearbeitungsgebühren, Kosten der Sicherheit. Es ist der einzige standardisierte Indikator, der es ermöglicht, zwei Kreditangebote auf einer identischen Basis zu vergleichen, unabhängig von der Art des Darlehens oder der angefragten Institution.
TEAG und usuräre Zinsen: zwei Schwellenwerte, die vor jedem Vergleich überprüft werden müssen
Der TEAG wird nach einer regulierten Methode berechnet. Er umfasst die Zinsen des Darlehens, die Prämie für die Kreditnehmerversicherung, die Bearbeitungsgebühren und gegebenenfalls die vom Kreditgeber auferlegten Sicherheitskosten. Zwei Angebote mit demselben nominalen Zinssatz können sehr unterschiedliche TEAGs aufweisen, wenn eines eine teure Gruppenversicherung oder höhere Bearbeitungsgebühren verlangt.
Ein oft vernachlässigter Reflex: Überprüfen, dass der TEAG des Angebots unter dem geltenden usurären Zinssatz für die Kategorie und die Laufzeit des Darlehens bleibt. Die usurären Obergrenzen werden vierteljährlich überarbeitet, was bedeutet, dass ein Vergleich, der einige Monate alt ist, veraltet sein kann. Ein Angebot, dessen TEAG wettbewerbsfähig erscheint, kann blockiert werden, wenn es den zum Zeitpunkt der Unterzeichnung geltenden Schwellenwert überschreitet.
Bevor irgendetwas verglichen wird, muss daher der endgültige TEAG jedes Vorschlags und die aktualisierte usuräre Obergrenze vorliegen. Ohne diese beiden Daten bleibt jeder Vergleich ungenau.
Um diesen Ansatz zu verfeinern, ermöglicht der Besuch von den Kreditangeboten auf Conseil Invest, die Komponenten der Gesamtkosten je nach verschiedenen Finanzierungsszenarien zu visualisieren.
Kreditnehmerversicherung: ein Kostenfaktor, der auch nach der Unterzeichnung verglichen werden kann
Die Kreditnehmerversicherung stellt einen erheblichen Teil der Gesamtkosten eines Immobilienkredits dar. Über die gesamte Laufzeit des Darlehens kann ihr Gewicht bei bestimmten Kreditnehmerprofilen, insbesondere bei älteren oder solchen mit besonderen Gesundheitsrisiken, die Zinsen übersteigen.
Der Vergleich der Versicherung beschränkt sich nicht auf den Zeitpunkt des Abschlusses. Das Gesetz Lemoine erlaubt es, die Kreditnehmerversicherung jederzeit zu wechseln bei einem Immobilienkredit, vorausgesetzt, der neue Vertrag bietet ein gleichwertiges Garantieniveau. Dieser Punkt ändert die Logik des Vergleichs: Ein Darlehensangebot mit einer teuren Gruppenversicherung kann weiterhin interessant sein, wenn der nominale Zinssatz gut ist, da die Versicherung später ersetzt werden kann.
Ein weiterer wichtiger Punkt: Der Kreditgeber kann den Zinssatz oder die Bedingungen des Kredits nicht im Austausch für die Annahme eines neuen Versicherungsvertrags ändern. Der Wechsel der Versicherung führt zu keiner Erhöhung des Darlehens.
Die Garantien, die bei einem Wechsel der Versicherung überprüft werden müssen
Die Gleichwertigkeit der Garantien ist das Kriterium, das die Annahme des neuen Vertrags durch die Bank bedingt. Die zu vergleichenden Garantien betreffen mehrere Dimensionen:
- Die Todesfall- und dauerhafte, vollständige Verlust der Selbstständigkeit, das minimale Fundament jeder Kreditnehmerversicherung
- Die Garantie für vorübergehende Arbeitsunfähigkeit, deren Wartezeiten und Entschädigungsbedingungen von Vertrag zu Vertrag stark variieren
- Die Garantie für dauerhafte, teilweise oder vollständige Invalidität, mit unterschiedlichen Auslösegrenzen je nach Versicherer
- Die spezifischen Ausschlüsse (Risikosportarten, vorbestehende Erkrankungen, besondere berufliche Tätigkeiten), die zwei scheinbar ähnliche Verträge in der Praxis sehr unterschiedlich machen können
Die Versicherung nur anhand der Höhe der monatlichen Prämie zu vergleichen, ohne diese Garantien zu prüfen, bedeutet, zwei Preise zu vergleichen, ohne das Produkt zu betrachten.
Sicherheitskosten und Bearbeitungsgebühren: echte Unterschiede zwischen den Instituten
Die Bearbeitungsgebühren werden von der Bank für die Prüfung und die Erstellung des Darlehens erhoben. Ihre Höhe variiert von Institut zu Institut, und einige Banken bieten sie an, um neue Kunden zu gewinnen. Bei einem langfristigen Kredit bleibt dieser Posten im Vergleich zu den Gesamtkosten bescheiden, aber er erhöht den TEAG.
Die Sicherheitskosten hingegen können schwerer wiegen. Es gibt zwei Hauptmechanismen: die Hypothek (oder das Pfandrecht des Geldgebers) und die Bürgschaft durch eine spezialisierte Organisation. Die Bürgschaft ermöglicht es oft, einen Teil der Kosten am Ende des Darlehens zurückzuerhalten, was die Nettokosten der Sicherheit im Vergleich zu einer Hypothek, deren Löschungsgebühren verloren gehen, reduziert.
Eine Vergleichstabelle bleibt das lesbarste Werkzeug, um diese Posten gegenüberzustellen:
| Kostenposten | Hypothek | Bürgschaft |
|---|---|---|
| Einmalige Gebühren | Notarkosten + Eintragung | Provision + Beitrag zum Fonds |
| Gebühren am Ende des Darlehens | Löschung (nicht rückzahlbar) | Teilweise Rückerstattung möglich |
| Auswirkungen auf den TEAG | Höher | In der Regel niedriger |
Monatliche Raten, Rückzahlungsdauer und Gesamtkosten des Kredits
Die Verkürzung der Rückzahlungsdauer verringert mechanisch die Gesamtkosten der Zinsen, erhöht jedoch die monatlichen Raten. Die Entscheidung hängt vom Verschuldungsgrad und der verbleibenden Sparfähigkeit des Kreditnehmers ab.
Ein häufiger Fehler besteht darin, zwei Angebote mit unterschiedlichen Laufzeiten zu vergleichen, indem nur die monatliche Rate betrachtet wird. Eine niedrigere monatliche Rate bedeutet nicht, dass der Kredit günstiger ist: Sie weist oft auf eine längere Streckung hin und damit auf höhere Gesamtkosten der Zinsen.
Um zwei Angebote mit unterschiedlichen Laufzeiten zu vergleichen, sind die Gesamtkosten des Kredits (Summe aller monatlichen Raten abzüglich des geliehenen Kapitals) die aussagekräftigste Zahl. Sie umfasst die Zinsen, die Versicherung und die Nebenkosten über den gesamten Zeitraum.
Flexibilität bei der Rückzahlung: ein oft vergessenes Kriterium
Einige Angebote beinhalten Optionen zur Anpassung der monatlichen Raten (nach oben oder unten) oder zur vorzeitigen Rückzahlung ohne Strafen. Diese Klauseln erscheinen nicht im TEAG, können jedoch einen echten Unterschied machen, wenn sich die finanzielle Situation des Kreditnehmers ändert.
- Die Anpassung ermöglicht es, die monatlichen Raten im Falle von Einkommenssteigerungen oder -senkungen anzupassen, ohne den Kredit neu zu verhandeln
- Die teilweise vorzeitige Rückzahlung, ohne Entschädigungen, bietet die Möglichkeit, die Laufzeit des Darlehens nach einem Geldzufluss zu verkürzen
- Die Stundung von Raten, die von einigen Instituten angeboten wird, erlaubt eine vorübergehende Pause bei den Rückzahlungen im Falle vorübergehender Schwierigkeiten
Diese Optionen sind weder im nominalen Zinssatz noch im TEAG zu finden. Sie sind in den allgemeinen Bedingungen des Darlehensvertrags aufgeführt, einem Dokument, das die meisten Kreditnehmer zu schnell überfliegen.
Die endgültige Entscheidung zwischen zwei Kreditangeboten basiert selten auf einem einzigen Kriterium. Der TEAG gibt den Rahmen vor, aber die Qualität der Versicherung, die Art der Sicherheit und die Flexibilitätsklauseln unterscheiden die Angebote mit vergleichbarem TEAG. Die Überprüfung des zum Zeitpunkt des Vergleichs geltenden usurären Zinssatzes bleibt die Voraussetzung, die viele übersehen, und die dennoch ein scheinbar vorteilhaftes Angebot ungültig machen kann.
